sunnuntai 22. syyskuuta 2013

Orava uutuutena pörssiin

Uudessa Arvopaperissa kerrottiin, että kotimainen pörssimme saa pitkästä aikaa taas uutta sisältöä, kun Suomen ensimmäinen REIT-rahasto listautuu pörssiin syksyn aikana. Kyseessä on Orava Asuntorahasto, jonka ideana on tuottaa sijoittajilleen sekä vuokratuottoa että arvonnousua.

REIT-rahasto on tarkasti säännelty sijoitusmuoto. REIT lyhenne tulee sanoista Real Estate Investment Trust. Suomessa tämä tarkoittaa seuraavanlaista sijoitusmuotoa:

  • REIT:it ovat verovapaita osakeyhtiöitä, jotka sijoittavat pääsääntöisesti vuokra-asuntoihin (80 % varoista tulee olla sijoitettu näihin)
  • Tuloista 80 %:in pitää muodostua vuokratuotoista
  • Velkaa rahastolla saa olla enintään 80 % suhteessa sijoitusten arvoon
  • Rahasto ei maksa tuotoistaan veroa, vaan jakaa tuoton sijoittajille
  • Rahaston on maksettava osinkoina 90 % tuotoistaan
Pörssilistattu REIT tarjoaa siis kätevän mahdollisuuden päästä mukaan asuntosijoittamiseen ilman konkreettista vaivannäköä tai suuria sijoitussummia. Suomessa tämä on ollut toki aiemminkin mahdollista erilaisten rahastojen kautta, mutta Oravan listautuminen tuo asuntosijoittamiseen paljon kaivatun lisän.

Orava tulee maksamaan osinkoja neljä kertaa vuodessa. Tämä muistuttaa enemmän jatkuvaa vuokratuloa, kuin kotimaisten pörssiyhtiöiden tapa maksaa osinkoja vain kerran vuodessa. Osingoista joutuu toisaalta maksamaan veroa täydet 30 %, sillä verotuksellisesti REIT-tuloja verrataan "tavallisiin" vuokratuloihin.

Vuokran lisäksi toinen komponentti joka vaikuttaa sijoittajan tuottoihin on tietysti Oravan omistaman asuntosalkun hintakehitys ja asuntojen myynnit. Oravalla on asuntoja yhteensä 500, ja ne sijoittuvat eri puolelle Suomea (puolet markkina-arvosta pääkaupunkiseudulla). Keskeinen idea on skaalaetujen hyödyntäminen: Orava ostaa taloja kokonaisena, jolloin se saa 10-30 % "tukkualennuksen", ja myy niitä yksittäin aikanaan markkinahintaan.

Jos asuntojen hinnat laskevat, tulee osakkeen hinta reagoimaan tähän - ja päinvastoin. Pitkäaikaiselle sijoittajalle tällä on vähemmän merkitystä, jos vuokratuotot juoksevat joka tapauksessa kvartaaleittain. Asuntomarkkinoiden mahdollinen jäähtyminen Suomessa on tästä huolimatta seikka, joka sijoittajan kannattaa ottaa huomioon.

Itse aion sijoittaa Oravaan tänä vuonna heti listautumisen jälkeen ja mahdolliset lisäsijoitukset seuraavat tulevina vuosina osakekurssin kehityksen huomioiden. Orava tarjoaa kätevän mahdollisuuden asuntosijoittamiseen ja aion sen myös käyttää. Uskon, että moni muukin kotimainen sijoittaja tulee tähän mahdollisuuteen tarttumaan.

EDIT: Tarkemman tutkimuksen jälkeen Oravan kulurakenne näyttää varsin haastavalta (kiitos kommentoijille), joten ihan suoraan en lähde tähän sijoittamaan. Parempi ensin katsoa miten listaus menee ja minkälaiseksi hallinnointipalkkiot suhteessa vuokratuottoihin muodostuvat. Ideana tämä on loistava, joten toivon että kulurakenteesta tulee reilu sijoittajia kohtaan.

11 kommenttia:

  1. Kirjoittaja on poistanut tämän kommentin.

    VastaaPoista
  2. Noita url:leja ei saa kuntoon -linkki viela pohjalla uusiksi.

    Kannattaa tutustua tarkasti ennen kuin tuonne rahoja laittaa. Kauppalehden keskustelussa tilinpäätös ruodittiin ja minä päätin jättää sijoittamatta.

    Etenkin tuloksen muodostuminen on mielenkiintoinen, 75% tuloksesta asuntojen laskennallista arvonnousua ja silti myydään turskalla + kulurakenne on perustajia varten rakennettu rahastusautomaatti.

    http://keskustelu.kauppalehti.fi/5/i/keskustelu/thread.jspa?threadID=215555&start=0&tstart=0

    VastaaPoista
  3. Tuontapainen tulosrakenne taitaa olla se yleisin kiinteistösijoitusyhtiöillä. Muistaakseni samanlainen on esimerkiksi Cityconilla.

    VastaaPoista
  4. Tuomas2: Kiitos linkistä. Kaikki ei ole kultaa mikä kimaltaa, näinhän se on... Pitääkin tutustua tähän hyvin ennen kuin uskaltaa sijoittaa. Hallinnointikulut näyttävät KL:n keskustelun pohjalta varsin korkeilta, elleivät jopa törkeiltä. Uuden listautujan ollessa kyseessä uskoisin analyysiä vielä riittävän. Seuraillaan!

    VastaaPoista
  5. Idea on kyllä hyvä, mutta toteutus taitaa jäädä hieman liian kalliiksi omaan salkkuuni.

    VastaaPoista
  6. Ideahan on aivan loistava ja toivon suuresti että toteutus pörssilistatussa muodossa olisi riittävän kustannustehokas.

    Tällä hetkellä lukemieni keskustelujen pohjalta ei kyllä hyvältä näytä. Olen itsekin varsin kustannustietoinen sijoittaja (suuri osa salkusta ETF:iä), joten ihan herkästi en tähän lähde mukaan. En ole vielä valmis kuitenkaan heittämään kirvestä kaivoon, vaan katsotaan vielä rauhassa minkälaisen tuotteen aikovat pörssiin tuoda.

    Jos kyseessä on omistajien palkitseminen listauksen yhteydessä + isot hallinnointipalkkiot yli ajan, en kyllä minäkään tähän mukaan lähde. Laitoin varmuuden vuoksi alkuperäiseen tekstiin "edit"-huomion, ettei kukaan innostu tästä liikaa ilman taustatyötä :)

    VastaaPoista
  7. En sano että tässä on tämän vuoden suurin k*setus, mutta mahdollisuudet siihen kyllä ovat hyvät.

    Mitäs jos idea on, että ensin pistetään firma kasaan niin, että kavereilla olevat asunnot vaihdetaan firman osakkeisiin. Sitten myydään tästä kasasta parhaat kämpät ja arvotetaan koko asuntokanta niiden mukaan. Suurin osa tuloksesta tehdään arvonnousulla joka tuloutetaan kavereille osinkoina.

    Sitten ei muuta kuin pörssiin ja loput rahat otetaan firmasta ulos hallinnointikuluina. Ei mahdollista?

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Onhan se mahdollista - kaikki on mahdollista :)

      Toivotaan että markkinamekanismi hoitelee listauksessa hinnoittelun siten, että mainitsemasi asiat otetaan huomioon. Itse en ajatellut antiin osallistua.

      Poista
  8. Inderes on tehnyt suosiollisen analyysin Oravasta:

    http://www.arvopaperi.fi/uutisarkisto/inderes+pitaa+oravan+hintaa+houkuttelevana/a934611

    Toki uskottavuutta heikentää se, että analyysi on tehty Oravan toimeksiannosta :)

    Itse aion edelleen seurata Oravaa, mutta listautumisantiin en lähde mukaan edellä käydyn keskustelun linjoja mukaillen... Jos osakkeen hinnoittelu jossain vaiheessa muuttuu houkuttelevaksi, harkitsen uudestaan.

    VastaaPoista
  9. Haluaisin niin kovasti pitää tästä annista sillä mielestäni Suomeen tarvittaisiin useampiakin hyviä asuntoihin sijoittavia vaihtoehtoja, mutta en vaan kykene.

    Tämän mukaan kuluihin menee nyt noin 1.7% plus tuottosidonnainen osuus: http://www.arvopaperi.fi/uutisarkisto/kolumni+pesa+betonirumiluksesta+arvio+oravan+annista/a934437

    Oravan kaverit kirjoittivat kirjan jonka mukaan asuntosijoittamisessa pitää keskittyä vuokratuottoon eikä arvonnousuun. Samalla koko Oravan tuotto tänä vuonna on perustunut pelkästään laskennalliseen arvonnousuun.

    Juttujen mukaan kiinnostusta antiin on kuitenkin ollut kovasti. Itsekin harkitsin pitkään menemistä mukaan ihan spekulatiivisessa mielesää, mutta päätin lopulta etten osallistu. Veikkaan, että vasta vuoden päästä kun nykyisten omistajien lock upit purkautuvat nähdään mikä on tämän Oravan oikea arvo.

    VastaaPoista