tiistai 14. lokakuuta 2014

Sijoitusidea: REIT-rahastot ja ETF:t

Sitä mukaa kun varallisuus kasvaa, tulee mietittyä hajoitusasioita tarkemmin. Moni sijoittaa kiinteistöihin, joka koetaan usein tasaista ja kohtuullisen turvallista tulovirtaa tarjoavaksi kohteeksi. Toisaalta asunnon hankkiminen, asunnon hallinnointi ja vuokralaisten etsiminen vievät oman aikansa ja näihin liittyy omat riskinsä ja vaivannäkönsä. Itse en ole esimerkiksi harkinnut sijoitusasunnon hankkimista, sillä koen asian tällä hetkellä liian vaivalloiseksi (tosin moni varmaan on tästä eri mieltä).

Joka tapauksessa, kiinteistösijoittamiselle on myös helpompi muoto tarjolla: REIT eli Real Estate Investment Trust. REIT on kiinteistösijoitusyhtiö, joka on useinmiten pörssilistattu. Suomen pörssissä on yksi tällainen, joka onkin monelle viimeaikoina OMX-H:n pörssilistauksia seuranneelle tuttu: Orava asuinkiinteistörahasto.

Tärkeää on tiedostaa että REIT:ejä koskee oma lainsäädäntönsä ja tämä vaikuttaa paljolti siihen miten sijoittaminen REIT:eihin toimi. Käytännössä REIT-rahastot maksavat suuria osinkoja (jopa yli 10% vuodessa) ja osingonmaksu tapahtuu kuukausittain tai vähintään kvartaaleittain. Tästä syystä REIT-sijoittaminen muistuttaa sijoitusasunnon omistamista vuokralaisineen, mutta mukaan pääsee pienilläkin summilla. Keskeiset seikat (suomen lainsäädännössä) ovat seuraavat:
  • REIT:it ovat verovapaita osakeyhtiöitä, jotka sijoittavat pääsääntöisesti vuokra-asuntoihin (80 % varoista tulee olla sijoitettu näihin)
  • Tuloista 80 %:in pitää muodostua vuokratuotoista
  • Velkaa rahastolla saa olla enintään 80 % suhteessa sijoitusten arvoon
  • Rahasto ei maksa tuotoistaan veroa, vaan jakaa tuoton sijoittajille
  • Rahaston on maksettava osinkoina 90 % tuotoistaan
  • REIT-osinko on kokonaan veronalaista (eli useimmille 30 %)
Suomessa siis ainut pörssilistattu REIT on Orava. Kansainvälisiltä markkinoilta REIT:ejä ja REIT-ETF:iä löytyykin sitten hirmuiset määrät (kts. lista yleisimmistä REIT-ETF:istä täältä). Itseäni kiinnostaisi indeksisijoittamisen sijaan tällä hetkellä enemmän yksittäiset REIT-rahastot. Juuri nyt mielessä pyörivät nämä:

  • Orava asuinkiinteistörahasto, jonka hankkimista pohdin jo sen tullessa pörssiin (kts. merkintä). En kuitenkaan hankkinut sitä, sillä tulonmuodostuslogiikka epäilytti ja listaushinnasta tultiin nopeasti nelisenkymmentä prosenttia ylöspäin. Aivan viime aikoina Oravan osake on pudonnut alaspäin ja vuotuinen osinkotuotto pyörii yli 8% kieppeillä. Jos en nyt vielä lähde ostoksille, niin ainakin pidän silmällä Oravan osakekurssin kehitystä.
  • Realty Income on liikekiintestöjä omistava REIT, jonka luonnehdinta kuuluu näin "the Monthly Dividend Company, has a 44-year track record of paying dependable monthly dividends." Kuulostaa hyvältä, vai mitä? Tasaista osinkotuloa saatavilla nousevalla trendillä. Ja viime vuosina osakkeen hinta on pyörinyt melko samoilla tasoilla. Listattu NYSE:ssä, tikkeri "O".
  • American Realty Capital Properties. Uudempi liikekiinteistöihin sijoittava REIT, joka on  maksanut korkeahkoja osinkotuottoja. Osakkeen hinta on laskenut viime aikoina merkkitävästi. Tämäkin REIT on listattu NYSE:ssä, tikkeri "ARCP". Sain tämän ja yllä mainitun idean Arvopaperista, jossa oli juttuja REIT-rahastoista 
Uskon, että tulen jossain vaiheessa hankkimaan yllä mainittuja tai joitain muita REIT-rahastoja, tai useampia REIT-osakkeita trackaavia ETF:iä. Jos jollakulla löytyy sijoitusideoita tästä kategoriasta, niin otan mielelläni vastaan!

25 kommenttia:

  1. Oravaan liittyy todella paljon ongelmia, joten en itse koskisi siihen pitkällä tikullakaan. Googlettamalla löytyy varmasti ne monet blogikirjoitukset, joissa noita ongelmia on käsitelty, joten en avaa niita tässä tarkemmin. Kannattaa myös lukea kauppalehden foorumin Oravaa koskeva ketju läpi ennen sijoituspäätöksen tekemistä.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Jep - juuri noiden ongelmien ja niihin liittyvien kirjoitusten takia olen ostoista pidättäytynytkin. Voisiko kuitenkin olla tilanne, jossa "ongelmat" olisi huomioitu päivän osakekurssissa? Jos näin olisi, niin Oravan ostaminen hintaan X ei eroaisi jonkun muun yrityksen ostamisesta hintaan x hyvine ja huonoine puolineen. Asia ei ole helppo, joka ilmenee Oravan ympärillä käytävästä debatista. Kuten sanottua, sijoitusta ei ole tehty, vaan se on harkinnassa. Voi olla että voi jäädä tekemättäkin...

      Poista
    2. Oravan vuokrausbisneshän käsittääkseni tekee tappiota (P/E:n luvun käyttö haasteellista) ja yhtiön taseen arvoon ei ostamalla tehtyjen voittojen takia voi luottaa (P/B luku ei anna oikeaa kuvaa). P/B luvulla arvioiden Orava ei ole halpa, vaikka sen ilmoittamaan taseen arvoon voisi luottaa.

      Oravan hinnan pitäisi olla luokkaa 0,4 kertaa nykyinen OPO:n arvo, ennen kuin uskaltaisin edes harkita tähän koskemista. Nykyisillä sopimuksilla kaikki firman rahat kupataan hallinnointiyhtiölle ja osakkeenomistajille jäävä raha riippuu siitä, missä vaiheessa pyramidipeliä sattuu kuvioon sekaantumaan. Ehkä vähän kärjistäen todettu, koska todennäköisesti tätä pyöritetään ihan laillisin toimintatavoin, mutta silti tätä ihan oikeasti kannattaa välttää.

      Poista
    3. On mielenkiintoista kuinka paljon epäluuloja Oravan liiketoimintamalli on herättänyt. Itse kuulun tuohon epäluuloiseen joukkoon, sillä en Oravaan lopulta sijoittanut. Pyramidipelistä ei tietenkään ole kysymys - pörssissä vaihdetaan osakkeita jälkimarkkinoilla eikä uutta rahaa tule. Toki aina pörssilistauksessa vanhat omistajat rikastuvat kun omistukset listataan markkinoille ja uutta rahaa tulee sisään. Näin tapahtui Oravassa ja näin tapahtui vaikkapa Alibabassa ja Facebookissa.

      En siis puolustele sen enempää Oravaa kun sen ihmeempää tietoa minulla ei yrityksestä ole. Tulevat vuodet ja erityisesti osinkovirta osoittavat onko epäilyksille ollut katetta.

      Pienempi riskihän se olisi ostaa vaikka REIT-ETF:ää, kuin miettiä jotain OMX-H:ssa listattua yksittäistä REIT-osaketta (Orava), eli siinä mielessä noista ongelmista puhuminen lienee järkevää :)

      Poista
    4. Mielestäni Orava on ennenminkin vähän kuin pankin myymä osakerahasto; ongelmat on voitu huomioida hinnassa, mutta selvää on vain se että pankki (hallintafirma) ottaa aina omansa ensin päältä pois ja sijoittajalle jää riskin kantaminen.

      Tämän lisäksi nuo uudet asuntokaupat on tehty minun mielenrauhaani ajatellen liiaksi sisäpiirin kanssa.

      Poista
    5. "Pyramidipelistä ei tietenkään ole kysymys - pörssissä vaihdetaan osakkeita jälkimarkkinoilla eikä uutta rahaa tule."

      Jätät huomioimatta osakeannit, jotka olennaisesti kuuluvat tällaisiin kuvioihin. Osakekurssi pumpataan taivaisiin yliarvostetulla taseella ja kassavirtoihin verrattuna kestämättömän suurella osingolla. Sitten järjestetään osakeanti, jolla uudet sijoittajat rahoittavat tulevia osinkoja. Homman ymmärtävät tahot eivät osakkeita merkitse, vaan myyvät merkintäoikeudet. Näin heidän omistuksensa liudentuu, mutta saavat tästä rahaa, minkä lisäksi yhtiön keräämällä rahalla maksetaan heille jatkossakin ylisuuria osinkoja.

      Poista
    6. Näin olen ymmärtänyt. Siitä huolimatta kyseessä ei ole määritelmän mukainen "laiton pyramidipeli".

      Muutoin en ole asiasta eri mieltä. Alkuperäiset omistajat ovat tuossa kuviossa rikastuneet ja nyt kun ovat ilmeisesti pääseet myymään osakkeensa ja kurssi laskee.

      Oma ihmettelyni perustuu siihen, että kurssi on sitten näinkin ylhäällä jos kaikki mainitsemasi asiat ovat tiedossa ja eivät ollenkaan tulkinnanvaraisia. No, ehkä efficient market hypothesis ei toimi suomessa ihan täydellisesti :)

      Poista
    7. Joo en minäkään tuota laittomana pidä ja "pyramidipeli" oli lähinnä värikästä kielenkäyttöä. Yhteisiä tekijöitä tosin löytyy (esim. vanhoille sijoittajille maksetaan uusilta sijoittajilta kerättävillä rahoilla).

      Tehokkaat markkinat edellyttävät tiettyjä asioita, jotka eivät Oravan kohdalla toteudu. Suomessa osan yhtiöstä markkinat voivat riittävän seurannan ja kaupankäynnin johdosta, jotta niiden hinnoittelua voi pitää tehokkaana, mutta ei missään nimessä näiden epälikvidien pikkufirmojen kohdalla. Oravaa koskevat asiat ovat tietyn aktiivisesti osakemarkkinoita seuraavan porukan tiedossa, mutta silti on valtava määrä yksityissijoittajia, jotka tekevät sijoituspäätöksensä ilman riittävää taustatutkimusta. Vaikeus shortata Oravan osaketta tekee myös sen, etteivät valistuneet sijoittajat pysty estämään väärinhinnoittelun syntyä.

      Poista
  2. Moi! Olen sijoittanut Vanguardin REIT ETFään (VNQ). Osinkotuotto ja kulut ovat kohtuulliset. Syynä ETFän kautta sijoittamiseen on etenkin se, että kykenen huonosti arvioimaan amerikkalaisten REIT-yhtiöiden portfolion laatua. Olen ostanut ETFää aina REIT-osakkeiden hintojen laskiessa, viimeksi vuosi sitten joulukuussa.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Kiitos vinkistä!

      VNQ:n Yield näyttää olevan nyt 3.51% ja kurssi noussut viisi vuotta putkeen, ollen nyt suurinpiirtein huipuissaan. Viime vuoden joulukuu näyttää olleen hyvä aika ostaa, mutta tällä hetkellä pelkästään yllä olevien seikkojen takia osto ei houkuttele. Miten itse asian näet?

      Poista
  3. REIT:it joiden kehitystä itse seuraan ostoaikeissa:
    O - Reality Income Corp
    ARCP - American Realty Capital Properties Inc.
    TWO - Two Harbors Investment Corp
    DOC - Physicians Realty Trust

    Ajatus on liipaista noita kaikkia pikkasen salkkuun lähiaikoina jos niiden hinnat vielä pikkasen laskisivat.. Neljällä reitillä olettaisin saavan sopivan hajautuksen REIT-salkkuun.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Kiitos ideoista! Noihin neljään hajauttaminen on varmasti hyvä tapa laskea riskiä yksittäisen REIT:in portfolion osalta. "Systeemiriskiä" eli vaikkapa REIT-rahastojen rahoituskustannusten nousua FED:in koronnostojen myötä se ei kuitenkaan poista. Jotkut puhuvat että lähivuosina tämä olisi riskinä jenkkiläisille REIT-rahastoille. Itse en ole vielä asiaan paneutunut, mutta olisi kiva kuulla näkemyksiä tähän joltain asiaan paremmin perehtyneeltä...

      Poista
  4. Jos ETF kiinnostaa, niin tikkerillä RWX löytyy. Muistaakseni suurin noista ETF:istä. Osinkotuottokin on ihan hyvä.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Kiitos vinkistä - kysyvä ei näköjään tieltä eksy :)

      Tämä itse asiassa juuri se mitä tarvitsin, eli hyvin hajautettu kansainvälinen REIT-ETF. Laitetaan seurantaan ja ehkä piakkoin ostoon!

      Poista
  5. Listätään vielä IFGL ja RWO.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Kiitos näistäkin.

      Vinkkaamastasi kolmikosta tuo RWX kiinnostaa eniten, sillä en halua sijoittaa USA:n REIT-markkinoille ETF:llä, sillä siellä on niin paljon mielenkiintoisia yksittäisiä REIT-rahastoja...

      Poista
    2. Poro: Kysymyksenä sinulle: Mitkä ovat RWX:m ja IFGL:n keskeiset erot? Näyttävät melko samalta mutta tuottohistoria eroaa hieman, samoin hallinnointipalkkio.

      Poista
  6. Itselläni ei ole sen syvällisempää tietoa noiden eroista. Liikkeellelaskija on eri ja käsitykseni mukaan IFGL pyrkii jakamaan ns. reit -tyylisesti aina rahat pihalle ja toinen taitaa olla tasaisempi makselija. Kannattaa tutkailla tarkemmin ennen kun päätöstä tekee, itse olen pohtinut IFGL:ää, mutta tutkimukset ovat vielä pahasti kesken. Jos saat jotain selville, niin olisi mukava jos bloggaisit aiheesta. :D

    VastaaPoista
  7. VNQI unohtui vielä noista listauksista. Sitten taitaakin olla kaikki keskeiset vaihtoehdot mainittu.

    VastaaPoista
  8. Tuo RWX etf alkoi kiinnostaa itselläkin joten jos tarkemmista tutkimuksista saisi lisäbloggailuja niin hieno juttu!

    VastaaPoista
  9. Tässä lisää vinkkejä.

    RioCan real estate (RIOCF), Kanadasta. Muistuttaa Realty Incomia

    Independence Realty Trust (IRT), vuokraa asuntoja

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Kiitos! Nyt alkaa olla runsaudenpulaa jo valinnoista :)

      Poista
  10. Tässä pari laatu- REITiä lisää: OHI ja NNN. Eri asia sitten ovatko nämä ostohinnoissa tällä hetkellä, itse olen sijoittanut vain ARCP.

    VastaaPoista
  11. Mun omistus- ja/tai seurantalistalla seuraavat REITit:
    O, NNN, WPC, STAG, OHI, VTR, VER

    Kun noita on sopiva satsi kasassa on aika keskittyä joksikin aikaa muihin osakelajeihin.

    VastaaPoista
  12. Koko sijoitussektorilla volatiliteetti alkaa keinua sellaiseen tahtiin maailman markkinatalouden monimutkaistuessa, että piensijoittaja voi jopa ottaa riskin. Orava pelaa omaan pussiinsa, mutta sijoittaa voi enemmän pelottaa nimi: ettei vain Orava panisi kätköön tahi antaisi vain valituille kaikkia löytämiään sieniä ja käpyjä...

    VastaaPoista