Olen varsin äimistynyt viime aikaisesta keskustelusta liittyen suunniteltuun "asuntolainakattoon", eli siihen, että asunnon ostajalla tulisi olla esim. 10 % omarahoitusosuus, ja loput saisi sitten pankista lainaksi (myös 20 %:sta on puhuttu). Olen äimistynyt siksi, että tätä pidetään hyvin äänekkäästi huonona asiana.
Nykyäänhän pankin myöntävät varsin usein 100 % lainoja, jolloin asunnon omistaa alkuvaiheessa kokonaan pankki. Pankeille tämä tuntuu sopivan hyvin, sillä korkojen juostessa ja lainan ollessa suuri tulosta tulee "automaattisesti". Vielä kun asuntojen hinnatkin ovat nousseet varsin pitkään, niin tässähän on keksitty mahtava tuottoautomaatti jossa voittaa sekä pankki että velallinen!
No, ei nyt sentään. Tälläkään kertaa ei ole keksitty mitään varmaa ja turvallista vaurastumisen muotoa. Koko kuviossa minua häiritsee eniten se, että asuntojen hintojen nousua
pidetään selviönä. Esimerkit muualta maailmasta näyttävät, että asuntojen
hintojen lähtiessä laskuun kenelläkään ei ole kivaa. Ja hintojen laskuahan tapahtuu aina silloin tällöin, koska markkinataloudessa eri hyödykkeiden (tässä: asuntojen) hinnoilla on tapana sortua sekä yli- että alilyönteihin. Suomessa on pidemmän aikaa nähty asuntojen hinnoissa yleistä tulotasoa nopeampaa nousua. Riski hintojen laskuun on siis olemassa, ja tavallaan se olisi luonnollinen osa hintakehitystä.
Julkisuudessa perustellaan lainakattoa ensiasunnon ostajien
vastaisena toimena, joka vaikeuttaa asunnon omistajaksi pääsyä. Tästä johtuen pelotellaan myös hintojen laskulla, koska asuntomarkkinoilta poistuisi osa ensiasunnon ostajista. Pankkien kommenteissa kuuluu tietysi myös oman bisneksen huoli. Kyllähän se varmasti
asiakkaita vähentää jos ei saadakaan heti 100 % lainaa.
Mielestäni lainakatolla olisi kuitenkin enemmän hyviä kuin huonoja puolia. Omarahoitusosuuden
käyttäminen voisi hillitä edes joitain ylilyöntejä ja suojelisi nimenomaan
lainan ottajia liioilta riskeiltä. Ja jos liiallista markkinahäiriötä pelätään, niin lainakatonhan voisi tuoda mukaan asteittain (esim. 2 % vuosittain 5 vuoden aikana päättyen 10% vuonna 2018). Ja jos 10 % ei ole varaa säästää asunnon hinnasta vuokran
maksun ohella, niin tulevan asuntolainallisen tulotaso ei kyllä oikein vastaa lainaa.
Harvalla tulotaso on nimittäin niin varma, että lähtisin suosittelemaan 100 % lainoitusta
alkuunsa, varsinkaan jos laina on suuri.
Luotottajalle eli pankilla on velvollisuus arvioida kuluttajan luottokelpoisuus ja kuluttajan kyky selviytyä velvollisuuksista. KSL 7:14 §, nykymuodossaan, muutos kai tulossa. En oikein vielä ole ymmärtänyt tai halunnut täysin ymmärtää miten lainakatolla pyritään pelastamaan velallisia.
VastaaPoistaNykytilanne, omien tietojen mukaan. Asunnon vakuusarvo 70 - 80 prosenttia. Yleisemmin kai nykyään lähempänä 70 prosenttia. Puuttuva osa on maksettava itse tai oltava reaalivakuuksia tai takaaja. Lainaa on ollut siis mahdollista saada 100 prosenttia, vain yllä mainitut edellytykset ovat täytetty ja silloinkin pankkien on tullut myös arvioida kuluttajien kyky täyttää velvollisuutensa.
Halutaanko siis tulevissa asuntolainoissa estää tämä 100 prosentin lainoitus myös niissä tilanteissa, joissa olisi reaalivakuuksia tai takaaja?
Tällöin pelkään itse ainakin, että kuluttajien hakemat asuntolainat kallistuvat seuraavan kuvion toteutuessa.
Asunnon vakuusarvo 70 %, reaalivakuudet tai takaaja kattaa 20 % eli asunnon arvosta on lainoitettu 90 % ja koska käteisvaroja ei ole otetaan toinen laina rinnalle. 10 % asunnon arvosta saadaan otettua lainaa, koska reaalivakuudet tai takaaja kattavat sen ja kuluttajan edellytykset lainan saantiin on olemassa. Ongelmaksi muodostuu tuon 10 % kohdistaminen. Se ei täten voi olla käyttökohteeltaan asuntolainaa vaan siitä muodostuu helposti kulutusluotto, jonka marginaalit ovat täysin eri tasolla kuin asuntolainoissa. Rationaalisesti toimiva kuluttaja tietenkin maksaisi ensimmäisenä tämän kalliin lainan pois ja pitäisi halvemman lainan siihen asti lyhennysvapaalla.
Korostan, en ole erityisemmin tutustunut aiheeseen, joten en tiedä mitä lainakatto pitää sisällään :)
Kiitos hyvästä kommentista!
VastaaPoistaOlet oikeassa, asiassa on monta puolta, ja aina kun jotain komponenttia muuttaa niin muualla tulee ongelmia. Varsinkin tuo 10 % osuuden "pikavippinä" ottaminen - ja täten kuluttajan aseman vielä suurempi vaikeutuminen - on ollut yleinen vasta-argumentti lainakatolle. Mielestäni kuluttajan omarahoitusosuuden lähteiden arviointi tulisikin kuulua lainapäätökseen, vaikka en nyt kyllä osaa esittää ratkaisua miten tämä onnituisi. Asiasta on syytä kuitenkin puhua, sillä se on tärkeä.
Sen verran kommentoin että asuntojen hintojen kunnolla laskiessa reaalivakuudet ja takaajat eivät välttämättä kauheasti lohduta, eli tässäkin skenaariossa alle 100 % lainaaminen olisi fiksumpaa. Erilaisia CDS ja muita rakennelmiahan on kyhätty eri puolilla maailmaa asuntolainariskien välttämiseksi, mutta "this time is different" -ajattelu ei valitettavasti toimi kuin aina tietyn ajan kerrallaan, kuten saamme aina välillä huomata :)
Kun asuntojen hinnat ovat näinkin pitkään jo nousseet selkeästi yli inflaatiovauhdin on jossain välissä pakko tulla tasokorjaus, sillä markkinatalous ennemmin tai myöhemmin alkaa toimimaan. On tietysti huomioitava myös erot eri maiden suhteen eikä Suomessa ole samanlaista kuplaa kuin esimerkiksi jenkkilässä oli. Pidän kymmentä prosenttia hyvänä lähtötasona tuolle katolle. Nyt tosin taitavat aika monet pankitkin pyytää jo suurempaa omavastuuosuutta.
VastaaPoistaTerveempi kehitys asian suhteen on tervetullut asia. Ihmisillä menee jo nyt kohtuuttoman suuri osa tuloista asumiseen ja tämä asian korvaaminen vaatii muitakin toimenpiteitä kuten kaavoituksen vapauttaminen kuntien monppoleista sekä asuntolainojen korkojen verovähennysten asteittainen lopettaminen.
Tietääkseni homma menee suunnilleen niin nykyään, että 70%-80% hinnasta saa lainaa asuntoa vastaan, jonka saa valtion takauksella nostettua 85 prosenttiin. Loppu vaatii jotain järjestelyjä aina nykyäänkin, lisää vakuuksia tai takaaja, jos 100% lainaa pitää saada.
VastaaPoistaJotkut pankit tarjoavat kuitenkin "oma takaus" (taitaa olla Nordean tuote) -palvelua, joka käytännössä on vakuudeton laina. Toki vakuudettoman lainan voi hakea myös toisesta pankista nykyäänkin.
Mä en oikeen tiedä miten tämä nyt sitten muuttuisi, jos lainakatto tulisi. Jos takaajan hommaaminenkaan loppuosalle ei jatkossa enää kelpaisi, niin kai sitä voisi edelleen hakea erillisen lainan toisesta pankista takaajan kanssa.
Asuntojen hinnat ovat kai nousseet 90-luvun romahduksen jälkeen suunnilleen palkkatason mukaan eli huomattavasti muuta hintatasoa nopeammin. Tällainen tuntuu olevan tyypillistä myyjän markkinoilla. Asunnoista on ilmeisesti ollut jatkuvasti pieni pula, jolloin hintaa voi nostaa niin paljon kuin ihmisillä keskimäärin maksukykyä riittää. Asuntojen hinnoissa siis tuskin on hirveästi ilmaa. Asunnoista on vain ainakin pääkaupunkiseudulla jatkuva pula. Koska hinta näyttää riippuvan täysin maksukyvystä, niin kaikki valtion tuet tai verot asunnonostajille siirtyvät suoraan hintoihin.
Lainakatto, jos sen edes voi saada toimimaan, alentaisi maksukykyä, mikä varmaan laskisi hintoja. Toisaalta rakennusyhtiöt ehkä jarruttaisivat rakentamista.
Itse toivoisin, että ainakin pääkaupunkiseudun kunnat alkaisivat kilpailla veronmaksajista ja kaavoittamaan reilusti lisää. Tarvittaessa kunnan pitäisi myös rakennuttaa itse markkinahintaisia asuntoja, jos kaavoitetut tontit näyttävät jäävän tyhjiksi. Kunta voisi käyttää tällaiseen hyvin myös lainarahaaa. Markkinahintainen asunto (omistus tai vuokra) tuottaa ja lisäksi markkinahintaiseen muuttaa veroja maksava ihminen.
Ole hyvä. Vastaus taas täysin jutustelu tasolla :)
VastaaPoistaEn ehkä niinkään murehdi, sitä mahdollista asunnon arvon laskua. Hinnat laskevat ja ovat, jo laskenee jollain alueilla, harva tätä kuitenkaan tuntuu käsittävän. Samoin muiden reaalivakuuksien arvon laskemiseen en heti kiinnittäisi suurta huomiota, ne realisoituvat vasta siinä tilanteessa, kun velallinen ei pysty suoriutumaan velvollisuuksistaan. Vakuuksien arvon laskeminen alle vakuusarvon ei tietenkään ole suotavaa, mutta epäilen, että ilman muiden velvollisuuksien laiminlyöntejä niihin ei suoraan puututa ja uudelleen tarkasteta.
Tärkeintä olisi arvioida velallisen maksukyky ja testata sitä eri korkotasoilla, jota pankit jo nyt suorittavat. Osa vastuullisemmin ja mahdollisesti vähän vähemmän vastuullisesti (kilpailu), suomalaisia lainamarkkinoita on kai yleisellä tasolla pidetty kohtalaisen vakaina ja valvottuina. 90-luvusta taidettu ottaa opiksi. Itse elän hieman siinä uskossa, että nykyisin vaaditaan paljon laiminlyöntejä velallisen osalta, että omistusasunto realisoitaisiin. Ensin ovat lyhennysvapaat, joita pankit myöntävät kohtuullisen helpolla työttömyys tms. tilanteissa. Korkosuorituksista jälkeen jäämisestäkin voidaan joustaa lisäämällä korot lainanpääomaan, lopulta pankki voi realisoida velan kerralla jos laiminlyönnit ovat riittävän suuret. Tällöin astuu voimaan skenaario, jossa realisoidaan asunto ja muut reaalivakuudet ja se arvonmuutos toteutuu konkreettisesti.
Korkokatolla varmasti voidaan mahdollisesti ehkäistä sellaisten henkilöiden ylivelkaantumista, joille ei alun perinkään olisi tullut myöntää niin suurta lainaa. Ovatko lainakaton aiheuttamat hyödyt suuremmat kuin sen haitat jää nähtäväksi. Mahdollisia skenaarioita on varmasti useampia, rakentaminen ja vuokramarkkinat tulevat itsellä ensimmäisenä mieleen.
Jään mielenkiinnolla seuraamaan tilannetta ja mihin markkinat kehittyvät. Harmittelen vain niiden puolesta, jotka opiskelevat pitkään. Valmistuessaan ja työllistyessään heidän ensimmäiseksi tehtäväksi jää omarahoitusosuuden kerryttämine, vaikka muuten olisivat täysin luototuskelpoisia niin maksukykyisyyden kuin takaajienkin osalta. Vielä ikävin tilanne olisi jos erehtyvät säästämään sitä sijoittamalla ja realisoimaan sijoituksen, koska eivät kelpaa vakuudeksi edes 50 % vakuusarvolla omarahoitusosuuteen.
En ymmärrä miten asuntolainakatto edes merkittävästi vaikuttaa riskiin. Esimerkiksi tavallisella asunnonostajalla voi hyvinkin olla 50 tuhatta euroa omaa rahaa, mutta puolen miljoonan euron asuntolaina olisi liikaa. Miten lainakatto laskisi riskiä tässä tapauksessa. Sadan tonnin 100% laina taas on keskituloiselle hyvin riskitön ja sen maksaa melkein pulloja keräämällä.
VastaaPoistaAinoa merkitsevä tekijä on henkilön nykyinen ja tuleva maksukyky, omarahoitusosuudella ei ole mielestäni juuri merkitystä. Mitä järkeä vastavalmistuneen lääkärin, jolla on todennäköisesti vakaa ja korkea tulokertymä luvassa seuraavan 35 vuoden aikana maksella samaan aikaan opintolainaa, vuokraa ja säästää omarahoitusosuutta. Pahimmassa tapauksessa nuori lääkäri on heittänyt rahaa tuuleen (maksanut vuokraa) monta kertaa niin paljon kuin kerännyt omarahoitusosuutta ja viimeisen 15 vuoden aikana maali olisi vielä liukunut jatkuvasti kauemmaksi asuntojen hintojen noustessa.
Koko lainakatto vaikuttaa mielestäni keski-ikäisten nuorisolle kohdistamalle moraalirangaistukselle ja sillä ei ole juurikaan tekemistä rahoitus- tai asuntomarkkinoiden realiteettien kanssa.
Täällä on nyt tullut varsin hyvää debattia - osa on sitä mieltä että jonkinlainen omarahoitus on järkevää ja osa sitä mieltä että kyseessä on "rangaistus". Kuten sanottua, mitään kaikkia sidosryhmiä tyydyttävää ratkaisua ei varmaan ole olemassakaan. Jos ajattelen omaa elämääni, niin en mielelään ottaisi 100 % lainaa, koko ajatuskin tuntuu turhan riskiseltä. Mutta se onkin vain oma subjektiivinen näkemykseni...
VastaaPoistaJos maksukyky ja riskit otetaan niin loistavasti huomioon, kuin osa täällä esittää, niin eihän mitään kattoja tarvita. Yhtä hyvin voidaan vielä sanoa, että miksei sitten sille nuorelle lääkärille anneta samantien 120 % lainaa, niin saa samalla parit autot pihalle? :)
Noh, vitsi vitsi. Mutta mielestäni asunnonostajien (yli)velkaantumiskehitys on pysäytettävä. Onko lainakatto sitten oikea keino vai joku muu?
Joo, oikeastaan jo lääkikseen pääsiessä pitäisi pankin antaa mahdollisuus asuntolainaan lyhennysvapaineen, ettei lääkärin tarvitsisi turhaan olla vuokralla.... Maksaisi vain korot ja sitten kun valmistuu olisi asunnon hinta tuplaantunut ja sen voisi sitten heti jättää sijoitusasunnoksi ja ostaa sen ok-talon.
VastaaPoistaHei oikeesti, kuulin just kuinka tälläinen nuori lääkäripariskunta lyhentää asuntolainaansa 4000€:lla kuussa, mutta valitteli silti korkojen osuutta ja sitä, että joutuu vielä megataloonsa maksamaan ainakin kahdeksan vuotta, ennenkuin voi harkita sijoitusasuntoa...Hohhoijaa, lääkärit on maailman syöpä.