Katsoin äskettäin MOT-dokumentin "Pikavoittoja vuokra-asunnoilla" (linkki), joka käsitteli institutionaalisten sijoittajien - kuten asuntorahastojen - vaikutusta vuokramarkkinoille. Hyvin mielenkiintoista on, että vuokrat ovat jatkaneet nousuaan samalla kun asuntojen hintakehitys ei ole enää noussut entiseen tahtiin. Kysyntä ja tarjonta, sanoisi joku. Toinen taas havaitsisi tässä sijoituskuplan piirteitä.
MOT:in pääpointti oli, että ammattimainen asuntosijoittaminen nostaa vuokratasoja kohtuuttomasti ja tämä johtaa myös sijoitustuotteiden mahdollisesti kestämättömiin kustannusrakenteisiin. Itsekin olen tätä ihmetellyt Orava Asuntorahaston osalta useaan otteeseen (kts. esim tämä bloggaus).
Asuntorahastoissa tuotto koostuu usein kolmesta komponentista:
- Vuokratuotto
- Myytyjen asuntojen myyntivoitot
- Laskennalliset voitot rakennusliikkeiltä saaduista alennuksista arvioituun markkinahintaan verrattuna
Mikä tässä sitten on ongelma? MOT-ohjelmassa asia tuotiin hyvin esille, kun selvitettiin Orava Asuntorahaston kulurakennetta. Yhteenlasketut vuotuiset kulut ovat jopa korkeammat kuin kaksi ensimmäistä tuottokomponenttia, eli ne mitkä MOT:in toimittaja laskee "oikeaksi rahaksi".
Sinänsä ei ole mitenkään laitointa tai edes epäloogista merkata tuotoksi laskennallisia voittoja, joita suursijoittaja saa alennuksista. Oravan toimitusjohtaja myös selittaa asian dokkarissa parhaansa mukaan. Silti se tuntuu hyvin epämääräiseltä, ja mitään takuitahan siitä ei ole että aikanaan asunnot saa myytyä tietyllä hinnalla. MOT:in toimittajan vertaukset pyramidipeliin olivat mielestäni silti liian pitkälle vietyjä.
Itse näen tällaiset kulurakenteet ongelmallisena useammastakin syystä. Ensinnäkin, kun joskus korot nousevat, tämä tekee hallaa asuntorahastojen velkavipuiselle logiikalle. Toisekseen, vuokria ei luultavasti voi ikuisesti nostaa nopeammin kuin vuokralaisten maksukyky kehittyy. Kysyntä ja tarjonta tässäkin. Kolmanneksi, jos tuloksiin merkattujen asuntojen markkinahinnat kääntyvät laskuun, kärsii myös edellä mainittu laskennallinen tuottokomponentti.
Mitä mieltä lukijat ovat tästä? Olenko turhaan huolissani? Itse en ole tämän tyyppisiin vuokraasuntorahastoihin lähtenyt mukaan, vaan pysynyt enemmän globaalilla REIT-markkinalla (VNQ & VNQI) sekä liike- ja hoivakiinteistöissä (Sponda, Citycon & Suomen Hoivatilat).
Periaatteessa voisin vielä hyväksyä nuo käypiin arvoihin kirjaamisesta perustuvat voitot, jos voitaisiin esittää riittävät perusteet, että kirjanpidossa käytetty käypä arvo vastaa todellista käypää arvoa. Orava ei ole saanut myytyä asuntojaan ilmoittamallaan "käyvällä" arvolla, mikä saa suuresti epäilemään heidän lukujaan. Lisäksi heillä on väärinkäytöksiin kannustava hallintopalkkiojärjestelmä, jossa sisäpiiriin hallussa oleva hallintoyhtiö saa (tai ainakin sai - en tiedä onko tämä muutettu) palkkioeuronsa perustuen pääosin noihin fiktiivisiin arvonnousu"voittoihin". Ilman tuota ilmiselvää kannustinta pumpata ilmaa "käypiin" arvoihin, voisi Oravan lukuihin ehkä luottaa hieman enemmän.
VastaaPoistaOlen samoilla linjoilla Laiskan Sijoittajan kanssa; MOT-ohjelmassa yritettiin ehkä skandalisoida asiaa liikaa, mutta kyllä tuo Oravan meininki on silti epäilyttävää verrattuna siihen miten REIT-yhtiöt alkuperämaassaan USA:ssa toimivat. Siellähän osinkoa maksetaan kassavirrasta (Funds from Operations erikoismittarina REIT-alalla) eikä rahastojen tarkoitus normaalisti ole myydä kiinteistöjään voiton takia sinänsä, vaikka ne voivatkin tietysti niin tehdä ja tekevätkin, jos on tarkoituksena esimerkiksi uudelleenpositioida kiinteistösalkkua tai kiperän paikan tullen maksaa pois velkoja. Mutta silloinkin ne pistävät tosiaan liikenteeseen rahaa joka on oikeasti saatu pankkitilille; eihän kirjanpidosta voi lähettää dollarin seteleitä osakkaalle asti, onhan sitä rahaa nyt oltava tilillä myös.. näihin ajatuksiin kiteytyy Orava-skeptisyyteni.
VastaaPoistaJenkki-REITeissä harva edes tuijottaa lukua Earnings, koska sielläpäin Earnings on joko hyvin lähellä nollaa tai jopa negatiivinen, ja silti kassaan kilisee satoja miljoonia vuodessa. Tämä siksi, että kiinteistön arvosta pitää poistaa 3% vuosittain ja sen n. 30v päästä tyypillisesti talo on yhä pystyssä ja tuottaa vuokratuloa, joten sen arvon näkeminen nollana ei oikein toimi...
Mitä muuten tulee noihin tukkualennuksiin niin sehän ei ole mikään salaisuus ja sitä on ollut aina.
REIT-puolella itselläni on suoria sijoituksia mm. Realty Income, Welltower, Ventas, STAG Industrial, STORE Capital, Omega Healthcare, VEREIT, W.P. Carey ja näiden firmojen kehitystä koitan seurata semiaktiivisesti.
Itse pidän hyvin epäilyttävänä tuota Oravan tapaa ostaa asunnot ja saman tien nostaa niiden hintaa paperilla ja täten saada tehdyksi voittoa. Se että se ei ole laitonta ei tarkoita, että se on oikein.
VastaaPoistaSe mikä minut on saanut pysymään erossa Oravasta on tuo jo edellä mainittu sisäpiirin omistama hallintoyhtiö. Jos hallinnointiin menee enemmän rahaa kuin mitä vuokrat ja myyntivoitot tuovat niin selvää on, että lopulta sijoittaja häviää ja sisäpiiri voittaa.
Ai Oravassa oli vielä ulkoinen hallinnointiyhtiökin. Sehän on viime aikoina Amerikan puolella osoittautunut huonoksi ideaksi ja sitä se on näemmä meilläkin. Pahimmillaan sama hallinnointiyhtiö on hallinnoinut useita REITejä ja teettänyt näillä yhtiöillä kiinteistökauppoja ristiin tavalla, joka on hallinnointiyhtiölle edullista mutta osakkaille ei...
VastaaPoistaKiitos hyvistä kommenteista! Ainakin Orava tuntuu herättävän epäilyksiä monessa. Aika näyttää miten Oravan liiketoimintamalli toimii syklien yli.
VastaaPoistaMites muut asuntorahastot, erityisesti nämä pankkien tarjoamat (OP, Ålandsbanken, FIM, ym)? Onko niissä vastaavia/muita ongelmia?