Onko asuntorahastoissa rakenteellinen ongelma?

Epävarmojen osakemarkkinoiden ja alhaisen korkotuoton maailmassa yksityissijoittajia kiinnostaa yhä enemmä asuntosijoittaminen. Monella ei ole mahdollisuutta ostaa kokonaista sijoitusasuntoa, joten tähän tarpeeseen on lanseeerattu kiihtyvään tahtiin erilaisia rahasto ja REIT-tuotteita (ohessa hyvä blogimerkintä joka esittelee vaihtoehtoja).

Katsoin äskettäin MOT-dokumentin "Pikavoittoja vuokra-asunnoilla" (linkki), joka käsitteli institutionaalisten sijoittajien - kuten asuntorahastojen - vaikutusta vuokramarkkinoille. Hyvin mielenkiintoista on, että vuokrat ovat jatkaneet nousuaan samalla kun asuntojen hintakehitys ei ole enää noussut entiseen tahtiin. Kysyntä ja tarjonta, sanoisi joku. Toinen taas havaitsisi tässä sijoituskuplan piirteitä.

MOT:in pääpointti oli, että ammattimainen asuntosijoittaminen nostaa vuokratasoja kohtuuttomasti ja tämä johtaa myös sijoitustuotteiden mahdollisesti kestämättömiin kustannusrakenteisiin. Itsekin olen tätä ihmetellyt Orava Asuntorahaston osalta useaan otteeseen (kts. esim tämä bloggaus).

Asuntorahastoissa tuotto koostuu usein kolmesta komponentista:

1. Vuokratuotto
2. Myytyjen asuntojen myyntivoitot
3. Laskennalliset voitot rakennusliikkeiltä saaduista alennuksista arvioituun markkinahintaan verrattuna

Tavalliselle asuntosijoittajalle kaksi ensimmäistä ovat "tuottoa", koska kyseessä on todellinen raha. Institutionaaliset sijoittavat kertovat kolmannen tuottokomponentin olevan mahdollinen, koska he saavat "tukkualennuksia".

Mikä tässä sitten on ongelma? MOT-ohjelmassa asia tuotiin hyvin esille, kun selvitettiin Orava Asuntorahaston kulurakennetta. Yhteenlasketut vuotuiset kulut ovat jopa korkeammat kuin kaksi ensimmäistä tuottokomponenttia, eli ne mitkä MOT:in toimittaja laskee "oikeaksi rahaksi".

Sinänsä ei ole mitenkään laitointa tai edes epäloogista merkata tuotoksi laskennallisia voittoja, joita suursijoittaja saa alennuksista. Oravan toimitusjohtaja myös selittaa asian dokkarissa parhaansa mukaan. Silti se tuntuu hyvin epämääräiseltä, ja mitään takuitahan siitä ei ole että aikanaan asunnot saa myytyä tietyllä hinnalla. MOT:in toimittajan vertaukset pyramidipeliin olivat mielestäni silti liian pitkälle vietyjä.

Itse näen tällaiset kulurakenteet ongelmallisena useammastakin syystä. Ensinnäkin, kun joskus korot nousevat, tämä tekee hallaa asuntorahastojen velkavipuiselle logiikalle. Toisekseen, vuokria ei luultavasti voi ikuisesti nostaa nopeammin kuin vuokralaisten maksukyky kehittyy. Kysyntä ja tarjonta tässäkin. Kolmanneksi, jos tuloksiin merkattujen asuntojen markkinahinnat kääntyvät laskuun, kärsii myös edellä mainittu laskennallinen tuottokomponentti.

Mitä mieltä lukijat ovat tästä? Olenko turhaan huolissani? Itse en ole tämän tyyppisiin vuokraasuntorahastoihin lähtenyt mukaan, vaan pysynyt enemmän globaalilla REIT-markkinalla (VNQ & VNQI) sekä liike- ja hoivakiinteistöissä (Sponda, Citycon & Suomen Hoivatilat).

Osakeantimerkintä: 400 kpl Suomen Hoivatilat Oyj

Kuten eilen pohdiskelin, osallistuin Suomen Hoivatilat Oyj:n listautumisantiin First North -markkinapaikalle. Käytännössä tämä oli helppoa ja nopeaa. Merkintä piti hoitaa United Bankersin nettisivujen kautta, mutta sen pystyi tekemään omalle arvo-osuustilille.

Sitouduin merkitsemään 400 kpl osaketta hintaan 3,2 e /kpl, yhteensä 1280 euroa. Minimisijoitus olisi ollut puolet tästä. Osakeannin ylimerkintätilanteessa tosin taataan vain 200 kpl jokaiselle sijoittajalle.

Tämä on ensimmäinen listautumisanti mihin osallistun, ja muutenkin ensimmäinen sijoitus First Northiin. Listautumiset ovat klassisia riskisijoituksia, ja olen näitä yleensä välttänyt. Hoivatilojen tapauksessa toimiala on niin kiinnostava, että haluan ehdottomasti katsoa tämän kortin.

Hyvin yksityiskohtaisia analyysejä löytyy mm. Inderesiltä ja Karo Hämäläisen blogista. Yleiskuvana on se, että pitkäaikaiset vuokrasopimukset ja sadan prosentin vuokrausaste vähentävät riskejä. Kiinteistöalan sijoituksena tämä on hieman erilaiseen filosofiaan pohjautuva kuin paljon debatoitu Orava (tässä aiempaa pohdiskeluani). Muutoinkin antia kohtaan tuntuu olevan varsin positiivinen pöhinä blogosfäärissä. Tämä lupaa hyvää annin onnistumiselle, mutta ei toki välttämättä kerro sijoituksen kannattavuudesta mitään. Olisin itse asiassa mielellään pohtinut sijoitusta vielä viikonlopun yli, mutta annin ehtojen mukaan kaupankäynti saatetaan keskeyttää aikaisintaan tänään. Näillä siis mennään.

Hoivatilat luonnehtii itse toimintaansa näin:

"Suomalainen, vuonna 2008 perustettu hoiva- ja päiväkotitilojen sekä palvelukortteleiden tuottamiseen, rakennuttamiseen, omistamiseen ja vuokraamiseen erikoistunut palveluyhtiö. Olemme vahvasti mukana rakentamassa tulevaisuuden yhteiskuntaa, jossa väestön ikääntyminen ja keskittyminen sekä kaupungistuminen luovat kasvavan tarpeen sekä päiväkodeille että hoivan tiloille erityisesti kasvukeskuksissa ja niiden läheisyydessä."

Tässä on kaksi todella selkeää megatrendiä: väestön ikääntyminen ja kaupungistuminen. Hoivatilat -tyyppisillä toimijoilla on varmasti ainakin liiketoimintapotentiaalia. Hoiva-ala on samalla tietenkin hyvin kilpailtu. Tulen seuraamaan vuosien varrella mielenkiinnolla sitä, miten tämä listaus- ja business case menestyy.

Pikkuostoja: NOK & Citycon

Osuuspankin "osta ilmaiseksi" kampanja jatkuu vielä tämän kuun loppuun. Tämä mahdollistaa esimerkiksi omien salkkuosakkeiden pienet täydennykset. Kävin salkkua läpi ja tarkastelin tämänhetkisten sijoituskohteitteni hintatasoja tarkoituksena pienet lisäykset kampanjaa hyödyntäen. Tein äsken seuraavat ostot:

• Citycon 200 kpl hintaan 2,18 e/kpl. Ostin Cityconia jo aiemmin hintaan 2,07e. Kurssitaso oli tällöin lähellä kahden vuoden pohjiaan, ja on vieläkin. Citycon on osa lisääntynyttä fokustani kiinteistösijoittamiseen eri muodoissaan. Kvartaaliosinkojen maksu on asia mikä myös miellyttää - vaikka konkreettisesti tästä on hyötyä sitten joskus eläkkeellä :)
• Nokia 60 kpl hintaan 5,38 e/kpl. Nokian kurssi on viime aikoina kärsinyt mm. sijoittajien "pettymyksestä" markkinaodotuksien mukaisiin patenttikorvauksiin Samsungilta. Tein pienen lisäoston pottiin, joka oli nykyisellään voitolla yli 100%. Nokia on aiemmin tekemistäni halvoista ostoista kuitenkin muuttunut melkoisesti, ja on hyvin kiinnostava yhtiö pitkäaikaiseksi sijoitukseksi.

Nyt kun markkinat ovat vaihteeksi rauhoittuneet, ovat osto-ohjelmieni tasot karanneet jo melko kauas. Tästä syystä etsin nyt muita mielenkiintoisia sijoituskohteita. Yksi tällä hetkellä kiinnostava asia on Hoivatilat Oyj:n First North -pörssilistautumiseen osallistuminen (tässä toisen blogistin analyysiä). Aion perehtyä tähän caseen viikonlopun aikana. Kommentit ovat tervetulleita!

Spondan merkintäoikeusanti

Sponda on suomalainen kiinteistösijoitus ja -kehitysyhtiö, joka on salkkuni yksi isoimpia yksittäisiä sijoituksia. Omistan Spondaa yhteensä 1215 osaketta (päivän arvo yli 4500 euroa). Spondassa minua miellyttää vuosien varrella tasaisesti nouseva osinkovirta.

Sponda teki kokoonsa nähden ison yksittäisen ostoksen, kun se osti Forum-kauppakeskuskiinteistön Helsingin paraatipaikalta. Tästä syystä Spondalla on käynnissä merkintäoikeusanti, jota perustellaan seuraavasti:

"Spondan Oyj:n hallitus on 29.2.2016 pidetyn ylimääräisen yhtiökokouksen antaman valtuutuksen nojalla päättänyt 220,8 miljoonan euron merkintäoikeusannista. Osakeannissa hankittavilla nettovaroilla Sponda pyrkii palauttamaan Forum-kauppaa edeltävän pääomarakenteen ja omavaraisuustason. Yhtiö aikoo käyttää osakeannista saamansa nettovarat Forumin kiinteistöjen hankintaa varten otetun bridge-lainan osittaiseen takaisinmaksuun."

Merkintäoikeusanti tarkoittaa sitä, että nykyiset omistajat saavat tietyn määrän merkintäoikeuksia, joilla voidaan merkitä tietty määrä uusia osakkeita. Myös muut kuin omistajat voivat osallistua antiin jos ostavat merkintäoikeuksia pörssistä - joita taas nykyiset omistajat voivat halutessaan myydä.

Spondan annin ehdot ovat seuraavat: 

• Yksi (1) uusi osake jokaista täsmäytyspäivänä 2.3.2016 omistettua viittä (5) nykyistä osaketta kohti.

• Merkintähinta 3,90 euroa jokaiselta uudelta osakkeelta"

Omalta osaltani tämä tarkoitaisi oikeutta merkitä 243 uutta osaketta, joille tulee hintaa 947,7 euroa. Käytännössä tämä tarkoittaa postissa tulleen toimeksiantilapun täyttämistä ja pankkiin kiikuttamista. Varsin juhlallista! Tämä tuntuu itse asiassa todella kivikautiselta - fyysinen vierailu pankissa on omalle sukupolvelleni jotain mitä tapahtuu lähinnä asuntolainasta neuvotellessa jos silloinkaan. Omassa pankissani (OP) toimitaan näin, mutta tiedän että jossain onnistuvat osakeannit myös virtuaalisesti.

Aiemmat kokemukseni osakeanteihin osallistumisesta ovat olleet yleisesti varsin positiivisia. Parhaana esimerkkinä oli Nordean anti vuonna 2009, ja ainoana huonompana Talvivaaran surullisenkuuluisa "Maan anti" (kakkososaa odotellessa...). Spondan tapauksessa haluan osana pitkäjänteistä omistajuutta osallistua liiketoiminnan laajentamiseen. Sijoitus Forumiin on saanut sekä myönteistä että negatiivista palautetta nettikeskusteluissa. Itse uskon että pitkässä juoksussa tämän kaltaiset kiinteistöt tuottavat hyvin.

* EDIT: Annissa on kuitenkin pieni mutka matkassa, mikä meinasi mennä itseltäni jostain syystä ohi (kiitos kommenteista asian suhteen). Eli toteutushinta on tällä hetkellä olevaa kurssia 13 senttiä korkeampi, jolloin lisämerkintöjen teko ei tietenkään kannata. Miksi näin? Ilmeisesti kyse on uusien institutionaalisten omistajien mukaan tulo sovitulla hinnalla. JOS kurssi nousee annin aikana yli 3,9 euron, niin sitten tilanne on toinen. Pitää olla tutkalla.

Osto: FM & VNM

Viime viikolla kirjoitin luopuneeni ETF:istä, joissa swap-kustannukset olivat mielestäni ylisuuria. DX2Z:n myynti jätti 8000 euron potin sijoitettavaksi frontier-markkinoille. Frontier-markkinoilla tarkoitetaan "reunamarkkinoita", eli sellaisia mitä ei voida vielä laskea edes "kehittyvät markkinat" -kategoriaan. Tällaisia maita on useita mm. Aasiassa, Etelä-Amerikassa ja Afrikassa.

Sijoitin 8000 euroa suurinpiirtein puoliksi kahteen ETF:ään:

• iShares MSCI Frontier 100 ETF (tikkeri FM). Tämä ETF seuraa frontier-markkinoiden MSCI indeksiä, jossa on tyypillisesti 100 yritystä mukana. Suurimmat maat Kuwait, Argentiina, Nigeria ja Pakistan. Kulut 0,79% pa (eli huomattavasti halvempi kuin pois myymäni DX2Z missä kulut yli 2%).
• Market Vectors Vietnam ETF (tikkeri VNM). Nimensä mukaisesti tämä ETF seuraa Vietnamin osakemarkkinoita, ja kulut ovat 0,70% pa. Miksi Vietnam? En ole aiemmin kirjoitellut Vietnamista, mutta uutisia seuraamalla on saanut huomata, että Vietnamilla on potentiaalia nousta seuraavaksi Aasian menestystarinaksi. Tätä tarinaa elää vahvasti myös PYN Elite -rahasto, joka nykyään sijoittaa pääasiassa Vietnamiin. PYN:illä odotetaan että Vietnam nousisi lähivuosina jopa Emerging Markets -kategoriaan, joka toisi runsaasti lisää sijoittajia. Lisäksi Vietnamin markkinat ovat hyvin alhaalla jos tarkastellaan muutamaa viime vuotta.

Molemmat ovat fyysisesti replikoituja ja maksavat osingot ulos. Uudelleensijoittavia ETF:iä en näihin kategorioihin löytänyt joten näillä mennään frontier-markkinoiden osalta. Puolet yleisindeksiä, ja puolet reilumpaa maariskiä. Pidän tästä sekoituksesta :)

Suomen suosituimmat talousblogit listattu - Laiska sijoittaja jälleen top-3:ssa

Cision listasi jälleen suomen TOP-10 talousaiheiset blogit (kts. linkki). Listaus perustuu Cisionin mukaan "lukijoiden määrä ja blogiin tehtyjen viittausten todennäköisyys muualla verkossa (esimerkiksi hakukoneiden hakutuloksissa tai Twitterissä)." 

TOP-10 näyttää tältä:
1.  Nordnet blogi
2.  Tarkan markan blogi
3.  Laiska sijoittaja
4.  Akateeminen talousblogi
5.  Omistamisen jalo taito
6.  Rahalla vapaaksi
7.  Talous haltuun
8.  Raha ja talous
9.  Saituri
10.  Talouden tulkki 

Allekirjoittaneen blogi löytyy siis kolmannelta sijalta! Kiitos ja kumarrus kaikille lukijoille!

Blogini sijoitus oli kolmas myös edellisessä, vuonna 2014 tehdyssä listauksessa. Tietynlaista jatkumoa tässä on siis havaittavissa. Kuten kaksi vuotta sitten pohdiskelin, listasijoitus kertoo pitkäjänteisen blogikirjoittamisen voimasta, sillä en ole edelleenkään panostanut muihin sosiaalisen median kanaviin jotka on myös huomioitu tässä listauksessa. Todennäköisesti jatkossakin pitäydyn pelkästään blogikanavassa, sillä se toimii omaan "laiskaan" tyyliini parhaiten.

Joku saattaa pohdiskella, että minkälaisella lukijamäärällä tällaisen sijoituksen saavuttaa. Tällä hetkellä blogilla on kuukausittain n. 15 000 lukijaa, eli 500 päivässä. Vuonna 2014 lukema oli 10 000 kuukausittaisen lukijan kieppeillä. Huippukuukausi oli tämän vuoden tammikuu reilulla 21 000 lukijalla.

Kiitos vielä kerran kaikille lukijoille mielenkiinnosta vuosien varrella! Voin luvata että tyyli ei muutu radikaalisti. Blogi pysyy jatkossakin anonyyminä, todelliset sijoitustapahtumat ja varallisuusarvot paljastavana, ja vähintään muutaman kuukausittaisen päivityksen tahdissa.